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申博亚洲客户端下载_遇到卖不掉的房子,开发商可以这样干,只怕你的房子太少不够抢

来源:互联网 时间: 2020-01-09 11:59:42

申博亚洲客户端下载_遇到卖不掉的房子,开发商可以这样干,只怕你的房子太少不够抢

申博亚洲客户端下载,前两天,在跟一个开放商老板吃饭的时候,我变成了一个“垃圾桶”。

他把所有的郁闷和烦恼都倒给了我,其中最大的问题则是开发商开发了一栋办公楼,总面积17000平米,其中有一个3000平米的大型办公室。

其中,这栋楼别的地方大部分都卖出去了,还有一部分租出去了。只有这个3000平米的办公区域无论什么办法也甩卖不出去,占了手里不少资金。

如果能把这3000平米甩卖出去,那我也就轻松了。之所以卖不出去呢是因为这么多面积只有一本房产证,这就让销售增加了很多困难。

我听后反问道:“为什么一定要卖出去呢?只要能收钱就行了。”

在听到这句话之后,他立马眼睛放光,问我具体怎么收钱?

简单,开旅馆呀!

招商筹钱

之所以,这位开发商老板比较纠结是因为他不想再投入任何资金,只想快点甩卖掉。在那个地段的房子,均价在7500元/平米左右(40年产权),总价在2250万左右。如果有人愿意出2100万,他可能也会同意。

我一说开旅馆,他的脸都绿了。因为开旅馆又要他花不少钱装修,所以他都没敢往下问。

不过作为朋友我该说的还是要说,因为这并不需要他投资多少钱,还能立马激活他的现金流。

首先,我让他先去找设计师帮你将这3000平米设计成100个风格迥异的房间;其次我让这位老板邀请150名左右的中产阶级以上的朋友们参加一个叫做“超级房东”的招商活动。

而招商活动的酒店就距离他的地产项目一街之隔,方便待会儿带着客户去看房。

在招商活动上,这位老板需要向来宾充分展示自己的酒店项目和酒店风格,特色十分明显。

而现在,在座的各位来宾都有机会成为这个酒店的房东,认领一间酒店只需要交押金10万元/年。一年到期后酒店的收益全部归房东个人所有。

实际上,听到这里,没有多少个房东动心的,因为自己还要装修,自己还要对外出租,太累了。

因此,房东可以把自己的房间交给酒店整体管理,酒店负责装修和负责对外出租,承诺整年出租率高达80%,一间房间的费用在120元/间左右。

换句话说,房东只需要一年交10万押金到酒店管理方,一年什么不用干就可以收钱。只不过因为是酒店方帮忙打理,那么酒店与房东的房价分成比例是7:3。

房东一年10万元的押金至少可以赚多少钱呢?120*365*80%*30%=10512元。

投资收益率可以高达10.5%,要比存在银行高多了。如果房东下一年不愿合作则可以退出,拿走10万元加投资收益。

装修

由于地产商的房子就放在那里,根本跑不掉,再加上比较可观的投资收益率,有的人一下就拿了好几套房子。所以100间酒店很快就出手了,收到了1000万元的房东押金。

收到钱之后,就到了装修环节。100间房间的装修费用至少也在800万元(包括基本配置:空调、床、热水器等),可是如果把钱全部给装修公司呢,有可能装修完的费用也在1000万元左右,资金也就相当于是到手里转了一圈。

所以,地产老板需要尽可能地找到一家靠谱的装修公司合作,前提条件是地产老板只提供400万元的首付,此后,装修公司可以享受酒店长达十年的投资收益,收益分成比例也是30%。

按照一间酒店一年收益10512元计算,100间酒店的收益就是105万元。10年则是1050万元,所以装修公司也是赚钱的。

房产中介

钱已到位,装修已经完毕,剩下的就是招租客的问题了,对于普通人来说,招租挺难的,可是对于有实力的房产中介来说100间房间真的不难招租,所以公司就把营收的15%分给了房地产中介公司,前提是要让公司出租率达到80%以上。

可能有人也注意到了,房间的价格是120元,这个价格并不是固定的,而是随着市场浮动的,按照定位,市场上同类价格一般多在198元/间左右,所以在后期酒店价格也是可以让房产中介酌情上涨的。

如果酒店的出租率超过了80%,超过部分,房产中介可以分走50%的收入,剩下的50%由酒店管理方、酒店物业、房东、装修公司按照3:3:2:2的比例分成(这是合同中提前规定好的)。

如果按照120元的价格,出租率刚好是80%的情况下,房产中介可以赚到52.5万元。一般两个专职人员就搞定了。

如果房产中介可以把房间价格提高到150元/间,出租率仍有80%的情况下,房产中介一年可以赚52.5+(150-120)*100*365*80%*50%=96.3万元。

酒店物业

酒店需要前台人员,也需要房间打扫人员。前台共需要2人,后勤人员需要4人。

酒店物业也可以分享营收的15%,也就是说至少52.5万元的分成。假如物业的这6名工作人员年薪平均在5万元/年,那么酒店物业的支出费用为30万元/年,酒店物业每年至少可赚22.5万元。

假如房价为150元每间的话,那么酒店物业可以赚22.5+(150-120)*100*365*80%*50%*30%=35.6万元。

这收入已经挺好的了,不需要多大的力气就可以赚几十万。

酒店管理方

酒店管理方实际上就是地产老板本人了,我们可以算下地产老板可以赚多少钱。

通过以上的分成,酒店管理方只能收到10%的分成,也就意味着地产老板一年可以赚120*100*365*80%*10%=35万元。

假如酒店的价格提高到150元/间的话,地产老板可以赚到35+(150-120)*100*365*80%*50%*30%=48.1万元。

可能有人会说,一个堂堂的地产老板费了这么大的劲一年才赚48.1万元,值得吗?

其实是值得的,因为48.1万元是明的收入,别忘了一开始老板收了1000万元的押金,减去400万元的装修费用,还有600万元可以只有支配。

拥有现金流的感觉要比赚钱本身更快乐!

ps:每个案例的操作都不是表面那么简单,我希望在此能够充分开发大家的思维想象空间,这就足够!

本文作者:胡华成频道

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